Comment investir dans une SCPI en France ?

De plus en plus d’épargnants se tournent vers les SCPI en France pour se constituer un revenu régulier. En fait, c’est un véhicule d’investissement à rendement stable (voire croissant) dont la maîtrise de risque est optimale. Voici donc quelques conseils à retenir pour investir dans cette classe d’actif.

L’achat de parts de SCPI en France : où s’adresser ?

Tout épargnant fiscalement domicilié en France peut acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) directement auprès de la société de gestion ou via des réseaux de distribution tels que les banques, les courtiers et même sur internet (par le biais des portails de souscription en ligne) Les modalités de souscription dépendent de la nature de la SCPI ciblée. Ainsi, pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faut, soit attendre la création de nouvelles parts (l’augmentation du capital de la société), soit acquérir les parts d’un détenteur décidé à céder ses actifs.

En revanche, une SCPI à capital variable peut recevoir de nouveaux investisseurs à tout moment et sans grande contrainte. Mais avant d’acheter des parts de SCPI en France, il convient quand même de bien analyser la performance de l’actif, notamment son taux d’occupation financier, l’évolution de son taux de distribution de dividende, son taux de rentabilité interne ainsi que son niveau de collecte.

Par ailleurs, pour prétendre à un niveau de revenus fonciers à la hauteur de ses attentes, encore faut-il s’assurer que ce type de placement corresponde parfaitement à ses besoins et à son profil financier. Par exemple, dans le cas d’un placement à long terme d’une durée étalée sur 10à 20 ans, mieux vaut élaborer un plan d’investissement prenant en compte les aléas de la vie et ses principaux projets futurs (maladie, décès, retraite, etc.) Effectivement, le but est de diversifier son épargne sans perdre de vue les éventuelles opportunités à saisir au cours du temps.

Achat de SCPI au comptant et à crédit : quelle option est la plus profitable ?

Si l’investisseur dispose déjà d’une épargne immédiatement disponible, il peut utiliser tout ou partie de ce capital pour acheter des parts de SCPI en France. Dans ce cas d’ailleurs, il évite les contraintes liées à un contrat d’emprunt, à savoir la préparation des dossiers de demande de crédit, la recherche d’une banque prête à financer son projet d’investissement, la souscription d’une assurance emprunteur et le paiement d’une commission au courtier. En contractant un crédit, le remboursement des mensualités pourrait également perturber son budget si celui-ci est géré à la limite.

Par contre, sans capital de départ, un épargnant peut également céder ses actifs immobiliers non stratégiques afin de se tourner vers des actifs de placement plus lucratifs comme les SCPI. C’est par exemple le cas des Français détenant des locaux professionnels non utilisés ou des logements inhabités. Ils les revendent pour acheter des parts de SCPI afin de tirer profit du dynamisme du marché.

Mais quoi qu’il en soit, dans le cadre d’un investissement en SCPI en France, le recours au crédit peut représenter une source de rentabilisation réelle. Le fait est que les taux immobiliers se trouvent actuellement à un niveau historiquement bas, ce qui permet de profiter de l’effet de levier du crédit. En fait, ce phénomène financier dont l’origine est purement mathématique fonctionne comme suit : un investissement en SCPI dont le rendement dépasse le taux d’emprunt contribue à la facilitation du remboursement du prêt et donc à la création d’un patrimoine à partir de rien.

C’est sur la base de ce cercle vertueux que la plupart des grands investisseurs immobiliers ont pu bâtir leur fortune sur la base des prêts bancaires. Bref, n’importe qui peut saisir cette opportunité à condition d’établir une bonne stratégie de négociation avec la banque prêteuse ou en collaborant très étroitement avec un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) D’ailleurs, c’est un choix gagnant, car le montant des emprunts est déductible de l’impôt du revenu, ce qui représente une belle économie fiscale.

Loger ses SCPI dans son contrat d’assurance-vie ou acheter des parts en démembrement : un bon plan !

Investir en SCPI en France via un contrat d’assurance-vie, c’est bénéficier d’un rendement très attractif. D’abord, les parts achetées profitent de l’enveloppe fiscale très avantageuse de ce type de contrat. Dans ce cas, les dividendes générés par la SCPI sont capitalisés dans l’assurance-vie ; ils ne sont donc pas imposés comme des revenus fonciers. C’est très intéressant bien que ces derniers subissent les frais de gestion du contrat.

Pour rappel, l’assurance-vie est un placement de long terme qui a pour but de garantir le versement d’une certaine somme d’argent en cas de survenance d’un évènement lié à l’assuré (e) Puisque le temps c’est de l’argent alors qu’une assurance-vie ne génère pas un gain immédiat, le mieux serait de l’utiliser pour investir en SCPI. Qui plus est, cette option permet de donner un aspect de flexibilité à la gestion de son capital, car au-delà de la 8e année de détention, tout retrait bénéficie d’un abattement de l’impôt sur les plus-values d’un montant égal à 4800 euros pour un célibataire et 9200 euros pour un couple.

Quant au démembrement, il s’agit d’une technique juridique de gestion patrimoniale consistant à optimiser la jouissance des parts immobilières. Il s’applique aux SCPI et il faut dire que pour les investisseurs à petit budget, c’est l’un des meilleurs moyens d’accéder au statut d’associé au sein d’une SCPI. Et pour cause, compte tenu de la clé de répartition établie par la société émettrice et en achetant seulement l’usufruit ou la nue-propriété de celle-ci, un investisseur a l’occasion d’acheter une part de SCPI française de 20 à 70 % de son prix intégral.

Mais pendant la durée du contrat de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes et qui paie les impôts. Le nu-propriétaire, lui, trouve son avantage sur le terrain de la réduction d’impôt ainsi que la récupération de la pleine possession de la SCPI à l’échéance du contrat.

D’autres conseils pour investir dans une SCPI en France

L’achat de parts de SCPI en France n’est pas un investissement complexe si l’épargnant est bien rationnel dans ses choix. Oui, l’expérience et la qualité de gestion de la société de gestion représentent des critères de choix importants. En clair, les SCPI gérées par les plateformes très connues telles que La Française, Paref Gestion, Sofidy, Amundi Immobilier, Ciloger ou Corum Asset Management sont toutes très performantes malgré quelques perturbations opérationnelles liées aux cycles du marché. En plus, pour pouvoir diversifier le patrimoine de ses associés de manière optimale, une SCPI doit afficher une capitalisation suffisamment élevée, c’est-à-dire un montant supérieur à 200 millions d’euros.

Côté fiscalité, il serait préférable de répartir son capital dans des SCPI à différentes vocations. Par exemple, en investissant environ 30 % de son denier dans les SCPI Malraux et/ou les SCPI Pinel, l’épargnant pourrait tabler sur une réduction fiscale moyenne représentant 20 % de sa mise initiale. Les 70 % restants, eux, pourront être consacrés aux SCPI de rendement qui procurent un rendement moyen de 5 %.

Enfin, avant de prendre une décision d’achat, il faut tenir compte du prix d’acquisition des parts. Autrement dit, comparer ce prix avec la valeur de reconstitution afin de savoir si la société est surévaluée ou non. Il ne faut pas non plus oublier l’estimation des frais de souscription, de gestion et de cession, car ce sont des charges à part entière.